Mon investissement locatif: Le bilan 2 ans après



Début d’année 2012, je tombe sur une annonce immobilière qui avait attiré mon attention : un appartement de 40m2 à rénover disposant d’un jardin, d’une cave, d’un grenier dans un quartier recherché.

Je décide donc de sauter le pas et d’acheter cet appartement frôlant des rentabilités délirantes si mon budget de rénovation était respecté. 2 ans après je vous livre le bilan complet de cette opération et je peux déjà vous dire que je ne regrette absolument pas cet investissement, je regrette même de ne pas l’avoir fait avant et de ne pas pouvoir continuer à investir convenablement aujourd’hui. Ce point fera d’ailleurs l’objet d’un prochain article 🙂

Vous pouvez lire ci-dessous les 3 articles rédigés au début de l’aventure:

Mes objectifs avant l’achat

Avant tout achat immobilier il est important de se fixer des objectifs de rentabilité. Cet base vous permet de négocier le prix de l’appartement mais aussi le prêt, en d’autre terme cela vous pousse à la réflexion pour trouver des pistes d’amélioration du taux de rentabilité. Mes objectifs à l’époque étaient multiples:

  • Payer moins d’impôt
  • Capitaliser davantage
  • Générer du cache grâce aux loyers

Pour cela, mon taux de rentabilité brut ne devait pas être en dessous de 10%, le loyer devait rembourser le crédit, payer les impôts et les charges de l’appartement.

En gros le beurre et l’argent du beurre! Pour autant ces objectifs ont tous été respectés.

Ma plus grande peur de l’époque était de ne pas trouver de locataire

Quand j’ai investi, j’avais une peur bleu de ne pas trouver de locataire, j’avais également peur qu’il ne paie pas les loyers. J’ai acheté dans une petite ville de 40 000 habitants avec beaucoup d’appartements vacants, mes peurs auraient pu être fondées mais ça n’a pas été le cas! J’ai loué en 3 jours! pourquoi ?

Parce que mon appartement était beau!

Mon appartement était le plus beau de toutes les annonces! Je n’ai rien négligé, photo de qualité, appartement propre et neuf et le petit plus, le petit mobilier!

En louant j’ai pensé au confort du futur locataire. Pour cela, j’ai placé du petit mobilier comme des tabourets pour le bar, des lustres… Ce sont des petits frais qui apportent tout de suite beaucoup de cachets, même dans un appartement vide. Le locataire n’a pas non plus besoin de dépenser dans des choses qui ne lui serviront pas forcément plus tard.

Je l’ai dis et je le redis, un appartement neuf, bien entretenu attire beaucoup de locataires potentiels et surtout des locataires de qualité. Ils resteront plus longtemps dans l’appartement parce qu’ils s’y sentent bien. Au final, ce sont des petites dépenses que le propriétaire n’est pas obligé de financer mais qui apporte beaucoup à tout le monde, c’est la méthode gagnant/gagnant.

Pourtant j’ai eu des problèmes de loyers impayés et des retards

C’est un peu contraire à ce que j’ai dis dans le paragraphe précédent, oui, mon locataire est un locataire de qualité. Pourtant au début, il avait beaucoup de mal à payer le loyer dans les temps. Je le recevais aux alentours du 20 au lieu du 6 comme défini dans le contrat de location.

Pas de panique, pas besoin de menacer, ça ne sert à rien. Je sais très bien que mon locataire est de bonne foi comme c’est le cas dans 95% des cas. Le problème était le paiement par chèque et sa mauvaise habitude: la procrastination.

Petit à petit, s’en voyant navré d’oublier de poster le chèque dans les temps, je lui ai conseillé de payer en virement automatique. Depuis, plus de problème de retard et je ne le harcèle plus chaque mois avec mes SMS pour le relancer.

Cependant, quelques mois après, en décembre 2013, j’ai un loyer impayé. La non plus pas de panique, des problèmes financiers ça peut arriver à tout le monde! surtout en fin d’année après le passage des impôts. En le conseillant, il a su me rembourser le loyer manquant le mois suivant. Le problème fût vite résolu. Aujourd’hui je suis donc très satisfait par mon locataire.

Le bilan

En 2014, j’ai gagné 2000€ d’impôt en 2014 pourquoi ?

Mes travaux de rénovation, le crédits, les loyers vacants pendant la durée des travaux m’ont permis de générer un déficit important.

Pour optimiser ce déficit, j’ai choisi de louer l’appartement le dernier mois de l’année pour avoir un minimum de recette. Le mois de location n’a pas d’importance pour bénéficier de la réduction d’impôts.

En générant un déficit foncier de près de 10000€ ma baisse d’impôt a été de près de 2000€. Cependant, j’ai considéré que cet argent devait être réinvesti, je l’ai placé en considérant que je payais la même somme que les années précédentes.

En 2014, j’ai capitalisé

Pas besoin de trop s’éterniser la dessus, en remboursant le crédit, je paie des intérêts et je rembourse du capital. Cette part de capital peut-être comparé à un placement sur un compte que je récupèrerai le jour où je revendrai l’appartement. J’ai capitalisé en 2014, je capitalise en 2015 et je capitaliserai tant que je possède cette appartement. Et plus les années passent, plus je capitalise car je paie chaque mois de moins en moins d’intérêt.

En 2014, j’ai généré près de 1400€ de cache

Mon crédit est de 186€ par mois, mon loyer est de 370€ hors charge. Je génère 184€ de cache chaque mois. A cela, il faut retirer les impôts locaux, les charges de copropriété, les petites travaux. Cet argent est mis de coté en cas d’imprévus et pour réinvestir dans un second bien dans quelques mois je l’espère. Je créé ainsi un cercle vertueux qui me permettra d’investir automatiquement dans de nouveaux biens sans dépenser un centime de plus.

Voilà pour le bilan, n’hésitez à poser toutes vos questions dans la partie commentaire ci-dessous

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Commentaires

  1. Feres a écrit:

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    http://www.al-aqaria.maghreb24tv.com/

  2. c’est un excellent article .
    j’aime tous ces informations.
    merci pour le partage .

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  4. Comme quoi la crainte de ne pas pouvoir louer est souvent infondée quand on fait le bon choix en amont. bravo et merci du retour !

    Camille

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