Comment calculer le potentiel locatif de votre ville



00422126_PVI_0001_A426200_PSLorsqu’on est en phase de recherche d’un bien immobilier, il est important de connaître le nombre potentiel de locataires dans la ville de votre investissement. C’est un calcul simple que je réalise régulièrement pour m’assurer que le marché n’est pas saturé d’appartements à louer.

Je commence tout d’abord par rechercher les informations dont j’ai besoin sur le web, puis je calcule le ratio du nombre de demandes locatives par rapport aux nombres d’annonces immobilières en ligne. Plus ce taux est élevé et plus j’aurais de locataires potentiels.

Pour illustrer cet article, je vais étudier le potentiel locatif de la ville de Narbonne. Commençons!

Tout d’abord voici la formule magique!

((((Nombre d’habitants * Taux de locataire) / 2.3) /10)  / 12) * Nombre d’annonces en ligne

En réalité c’est très simple à calculer! Je vous l’explique!

Elle est composée de valeurs variables:

  • Le nombre d’habitants
  • Le taux de locataires
  • Le nombres d’annonces en ligne

Et de valeurs fixe:

  • 2.3 représente le nombre moyen d’occupants par résidence principale (d’après l’INSEE)
  • 10 représente le nombre moyen d’années qu’un locataire reste en place
  • 12 représente le nombre de mois dans une année

Le nombre d’habitants

On peux retrouver le nombre d’habitants par ville sur le site de l’internaute, sur wikipedia, sur le site de l’INSEE ou en recherchant simplement dans google. Pour ma part, j’ai choisi de rechercher « population ville narbonne » dans google et je suis tombé sur le recensement de 2007 sur le site de la mairie.

Il y a donc 52 542 habitants à Narbonne.

Le taux de locataires

Le taux de locataires représente la part de locataire par rapport aux propriétaires et aux personnes qui sont logées gratuitement. J’ai pour habitude de rechercher sur le site de l’internaute le taux de locataire mais si vous avez de meilleures références, n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires.
Je me rends à cette adresse et je constate qu’il y a 50,4% de locataires.

Le nombres d’annonces en ligne

Pour obtenir le nombre d’annonces en ligne, je me rends sur le site de référence en France seloger.com, je recherche toutes annonces de location à Narbonne.

Je trouve 217 annonces immobilières.

Maintenant, j’ai assez d’éléments pour calculer mon ratio.

  • 52542 multiplié par 50,4% = 28543 locataires
  • 28543 divisé par 2,3 = 12410 ménages en location
  • 12992 divisé par 12 = 1241 demandes locatives potentielles par an
  • soit 1299 divisé par 12 = 103 recherches de location par mois
Par mois, vous pouvez être assuré que 108 ménages en moyenne recherchent un appartement à louer à Narbonne

Pour obtenir le ratio de locataire potentiels par rapport au marché, il nous reste à calculer le nombre moyen de ménages recherchant un appartement divisé par le nombre d’annonces en ligne et on obtient:

(108/217)*100 =

47,46%

En réalisant ce calcul pour plusieurs villes, il est possible de rechercher la ville où le potentiel locatif est le plus important.

Ce taux signifie qu’il y a 1 ménage locataire pour 2 annonces immobilières « Se Loger » sur la ville de Narbonne. La ville de Narbonne est donc aujourd’hui assez saturé en location.
Si je devais investir dans cette ville, je mettrai l’accent sur la qualité du bien (Décoration, Etat général, Emplacement) afin que mon bien sorte du lot et soit davantage visité.
Ce taux reste indicatif et il n’est absolument pas précis puisque il peut varier en fonction du mois de l’année, du quartier, du type d’appartement…
Il reste néanmoins un indicateur essentiel pour vous aider à faire votre choix et comparer différentes villes.

J’espère que cet article vous aura été utile et n’hésitez pas à faire partager vos avis dans les commentaires ci-dessous.

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Commentaires

  1. Démarche intéressante que de prendre cet indice pour savoir si la ville a un bon potentiel ou non. Cependant, on sait également qu’un logement bien situé à côté d’une gare notamment aura beaucoup plus de chances d’être loué qu’un bien à plusieurs kilomètres de la gare la plus proche. Partant de ce constat, l’indice obtenu dans cet article n’est-il pas faussé ?

  2. Oui tout à fait, l’indice obtenu est faussé lorsqu’il s’agit d’étudier le potentiel locatif d’un emplacement précis car les calculs sont réalisées à partir de données à l’échelle d’une ville.
    Cependant, cet indicateur est utile lorsqu’on souhaite comparer plusieurs villes et identifier laquelle a le plus important potentiel locatif.

    J’ai ainsi pu comparer la ville de Narbonne qui obtient 47.76% et la ville de Nevers qui obtient environ 28%. Grâce à ses chiffres, je constate facilement qu’il y a plus de biens à louer par habitant dans la ville de Nevers que dans la ville Narbonne.

  3. Calcule très intéressant cependant je me pose la question de la pertinence quant au fait de prendre en compte les 2,3 occupants par résidence étant donné que le pourcentage de locataire est basé directement sur le nombre d’habitants.
    Pour ma part j’ai tenté le calcule pour la ville de Marseille avec et sans cet indicateur et je trouve respectivement 21 et 49%. Qu’en pensez vous ?

  4. Bonjour,
    Si vous retirez les 2,3 occupants, vous supposez qu’il y a un locataire par appartement et non pas un ménage par appartement. C’est la raison pour laquelle vous trouvez un résultat inférieur sans le 2.3.
    Les 49% signifie donc qu’il y a environ deux annonces immobilières pour un ménage en recherche de location à Marseille.
    Pour autant, je réfléchis à un moyen de rendre ce calcul plus précis. Par exemple, on peux affiner la recherche en ciblant sur la superficie et le nombre de pièces. Le 2,3 devient alors moins pertinent si on calcule le potentiel locatif des studios à Marseille car il est plus rare de trouver 2 personnes dans un studio que dans un T2.

  5. Lorenzo a écrit:

    Dans votre formule il faudrait plutôt diviser par le nombre d’annonces en ligne n’est ce pas ?

  6. Monsieur Besnard a écrit:

    Bonjour Monsieur suite a cette article, je souhaiterai avoir certaine information. En effet, sur le site seloger.com je ne trouve que 74 offre de location concernant ma ville ( Le creusot 71200). Or sur le site leboncoin.fr j’en trouve environs 200. Ceci m’amène a une différence très notables !! Pourriez vous m’aider car en effet les deux taux dont je dispose ne me parle pas plus que cela !!!

  7. MM*ASM a écrit:

    Bonjour,

    Mon associés et moi somme sur le point de faire plusieurs investissements immobiliers. j’aurais souhaitez voir plusieurs points avec vous. pourriez-vous me transmettre une adresse mail ou un numéro de téléphone afin que nous vous invitions à un RDV? merci d’avance.

    bien cordialement,

  8. Aurélie a écrit:

    Bonjour William,

    Je souhaitais vivement vous remercier!!! Pour l’achat de notre deuxième immeuble, nous souhaitions être beaucoup plus précis dans nos études et nos recherches. Votre ratio est très interessant, et je vous suis fort reconnaissante du conseil. Je me creusais la tête, sans savoir par où commencer pour calculer la demande locative d’une ville, je chercher à les comparer sans savoir par quel moyen. Votre article est clair et abodable à tous. En plus, on vous trouve en un clic « demande locative calcul » … C’est une belle découverte là!!!

    Puis merci aux autres aussi pour vos réflexions. Je pense que je vais suivre l’idée de William qui va au plus direct. Pour les idées de Monsieur Besnard, qui sont très intéressantes, je me dis qu’il s’agit alors de prendre le même site d’annonces pour toutes les villes que l’on compare… Car sur seloger.com, c’est plus ou moins toujours les mêmes agents immo qui y dépose les annonces. C’est une idée à approfondir, mais j’ai cette impression.

    C’est le premier forum qui me sert réellement depuis que je surfe sur la toile, c’est à dire des années! Que votre journée soit aussi belle que la mienne!

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  9. Monsieur Besnard a écrit:

    Bonsoir,
    Cette formule est elle encore valable pour 2014 ? Pourriez vous m’aider sur le cas pratique de la ville « Le Creusot » ? En effet, je souhaite acquérir un bien immobilier mais entre la ville de « Chalons sur Saône » et celle que j’habite actuellement.
    Merci de votre réponse cordialement.

  10. Liotaud a écrit:

    Bonjour,

    Formule intéressante mais elle est fausse. La vraie formule corrigée serait en fait :
    ((((Nombre d’habitants * Taux de locataire) / 2.3) /10) / 12) /Nombre d’annonces en ligne)*100

    De plus votre exemple est bourrée d’erreurs :
    52542 multiplié par 50,4% = 26481 et non pas 28543
    12992 (d’où vient ce chiffre?) divisé par 12 (au lieu de 10 d’après votre formule) = 1082 et non pas 1241
    1299 (d’où vient ce chiffre? surement d’un invisible 12992/10) divisé par 12 = 108,25 et non 103 (qui est en fait le résultat du calcul invisible de 1241/12…)

    Je pense que vous avez fait des mélanges de 2 calculs dû à des erreurs de calculs…

    Voilà pour les corrections 😉

    Mais l’esprit du calcul reste pertinent.

    Bonne route

    Rudy

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