Pourquoi j’ai choisi d’investir dans l’immobilier, même pendant la crise



Je me lance! après plusieurs années de réflexions, lu des centaines d’articles de mes amis blogueurs, des dizaines de livres, j’investis enfin dans immobilier pour commencer à me constituer un patrimoine. J’entends beaucoup de personnes me dire « tu es fou »! L’immobilier va baisser, tu vas te casser la figure et je leur dis, vous avez raison, l’immobilier va baisser!Le parcours ne va pas être simple! Mon courtier me disait la semaine dernière, « je suis désespéré, les banques ne veulent plus prêter. Croyez-moi, je suis plutôt d’une humeur optimiste, mais la période est extrêmement délicate. Les banques ne prêtent plus! »

Je suis locataire, j’ai été débiteur pendant les périodes de Noël, je n’ai pas d’apport et je souhaite faire financer les travaux et les frais de notaire à crédit. Pourtant, mon projet semble séduire les banques, mon montage est en cours et je vous tiendrais informé de l’évolution.

Pourquoi????

Parce que cet investissement est capable de s’autofinancer, mon taux d’endettement n’augmentera pas et cet investissement m’aidera à acquérir ma résidence principale en l’hypothéquant.

Parce que j’ai acheté ce bien 20% en dessous du marché à des personnes qui souhaitaient vendre très rapidement dans une région où l’immobilier ne se vend plus.

Parce que j’ai présenté une simulation très précise sur le rendement du bien, mes économies d’impôts, mon effort d’épargne.

Parce que j’ai demandé à l’agence une attestation écrite estimant le montant du loyer que je pourrais obtenir.

Certes, je ne croule pas sous les propositions de crédit, mais malgré tout, des banques sont intéressées.

Pour rappel:

L’appartement est un T2 de 41m2 avec un grenier de 21 m2 et un jardin de 85 m2.

Calcul du rendement locatif brut:

– Prix d’achat du logement frais d’agence inclus: 33 000 euros (soit 804 euros du m2 au lieu de 1100€ le m2 dans la région)
– Frais de notaire: 3 600 euros
– Travaux : 10 000 euros

– Loyer annuel: 4 500 euros

Rendement brut (hors frais d’achat) : 15,51%

Rendement brut (frais inclus) : 9,65%

Calcul du rendement net avant impôt la 1ere année:

– Entretien du logement : 280 euros
– Charge de copropriété : Aucun
– Assurance des loyers impayés : 135 euros
– PNO : 225 euros
– Taxe foncière : 450 euros
– Frais d’agence : 290 euros
– Entretien de la chaudière: 110 euros

Loyer net de charge: 250 euros

Rendement net : 7,15%

Calcul du rendement net après impôt la 1ere année:

– Part imposable des loyers: 3 000 – 10 000 de travaux – 3000 d’intérêts = -10 013€
– Économie d’impôt : 1600€

– Loyer annuel après impôt : 4 600€

Rendement net net: 9.87%

 

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